Politik, Regierung, Parlament, Bundesverwaltung   07.06.2026 09:36:56

Vom Bundesrat geplante Mietzinsregeln stossen auf scharfe Kritik

Bern (awp/sda) - Der Bundesrat will die Regeln für zulässige Mietzinsrenditen auf Verordnungsstufe anpassen und damit für mehr Rechtssicherheit sorgen. Der Mieterinnen- und Mieterverband befürchtet höhere Mieten und kritisiert den Verordnungsweg, der ein mögliches Referendum verhindere. Der Hauseigentümerverband hält Letzteres für angemessen.

Mit der Verordnungsänderung will der Bundesrat eine Motion von Ständerat Stefan Engler (Mitte/GR) umsetzen und für mehr Rechtssicherheit im Mietrecht sorgen. Die Vorlage soll eine Lücke füllen, die das Bundesgericht in einem Entscheid von 2020 offenliess: die Höhe der zulässigen Rendite, falls der Referenzzinssatz über die Marke von zwei Prozent steigt.

Die Anpassung soll die Rechtsprechung des Bundesgerichts für Referenzzinssätze bis zwei Prozent in der Verordnung festschreiben. Für den Fall, dass der Zinssatz weiter ansteigt, sieht der Entwurf eine schrittweise Absenkung des Zuschlags vor. Dies soll zu einer Glättung der Mietzinsentwicklung führen.

Das Bundesgericht hatte seine Praxisänderung im Jahr 2020 damit begründet, dass sich die Rahmenbedingungen seit den 1980er-Jahren geändert hätten. Die frühere Regelung stamme aus einer Hochzinsphase. Im Tiefzinsumfeld der letzten Jahre habe sie zu unangemessen tiefen Erträgen für die Vermieterschaft geführt. Das Gericht erwähnte dabei insbesondere Pensionskassen, die auf hinreichende Erträge angewiesen seien, um die Renten ihrer Versicherten zu sichern.

___ Demokratiepolitisch "hochproblematisch"

Der Schweizer Verband für umweltbewusste und faire Wohneigentümerinnen und -eigentümer Casafair lehnt die Pläne des Bundesrates zur Neuregelung der Mietzinsrenditen ab, wie aus einer Stellungnahme hervorgeht.

Casafair bemängelt, dass der Bundesrat die Regeln nur auf Verordnungsstufe anpassen will. Eine derart wichtige Bestimmung, die rund drei Viertel der Bevölkerung betreffe, müsse zwingend in einem Gesetz geregelt werden. Nur so seien eine parlamentarische Debatte und eine demokratische Diskussion gewährleistet. Mit einer reinen Verordnungsänderung werde ein Referendum verunmöglicht.

Auch inhaltlich lehnt der Verband die vorgesehenen Renditen als nicht angemessen ab. Sie würden zu einer weiteren Belastung der Mietenden führen. Konkret kritisiert Casafair die Übernahme der Bundesgerichtspraxis von 2020. Nach Ansicht von Casafair ist die frühere Rechtsprechung mit einem Zuschlag von 0,5 Prozentpunkten ausreichend.

Die neue Regelung berge zudem das Risiko, dass Liegenschaften, die zu überhöhten Preisen erworben wurden, rentabel gemacht werden könnten. Dies komme vor allem institutionellen Anlegern zugute.

Auch der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz (MVS) lehnt die bundesrätliche Vorlage ab. Auch der MVS befürchtet systematisch höhere Mietpreise im Zuge der geplanten Verordnungsänderung.

Wie schon Casafair kritisiert zudem auch der MVS den Verordnungsweg, mit dem eine demokratische Debatte verhindert werde. Dies sei "demokratiepolitisch hochproblematisch". Parlament und Bevölkerung müssten sich zu einer Vorlage dieser Tragweite äussern können. Daher solle der Bundesrat auf die Verordnungsänderung verzichten.

___ Kritik an zentralen Punkten

Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) dagegen begrüsst die vorgeschlagenen Änderungen und insbesondere den Verordnungsweg. Denn bei den durch den Bundesrat vorgelegten Bestimmungen handle es sich um "Ausführungen der bestehenden gesetzlichen Regelungen" und "nicht um eine Neuregelung", heisst es in der Stellungnahme. Die Revision schaffe mehr Rechtssicherheit, indem sie die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichts in die Verordnung übernehme.

Dennoch übt der Verband an zentralen Punkten Kritik. Eine betrifft die Berechnung des sogenannten übersetzten Ertrags. Dieser basiere auf dem investierten Eigenkapital, das lediglich an die allgemeine Teuerung angepasst wird.

Die Liegenschaftswerte seien in den vergangenen Jahrzehnten jedoch weit stärker gestiegen als die allgemeine Teuerung. Dies führe zu "krassen Ungerechtigkeiten", da langjährige Immobilieneigentümer ihre Rendite auf Werten berechnen müssten, die weit unter dem tatsächlichen Marktwert lägen, so der HEV. Neuerwerber von Liegenschaften könnten hingegen den aktuellen Kaufpreis als Basis verwenden.

Der HEV fordert deshalb, dass für die Renditeberechnung aktualisierte Werte wie der Steuer- oder der Gebäudeversicherungswert herangezogen werden. Dieselbe Kritik äussert der Verband auch bezüglich der Berechnung der kostendeckenden Bruttorendite bei neueren Bauten.

Positiv bewertet der HEV den Vorschlag des Bundesrates zur Staffelung des zulässigen Renditezuschlags. Dieser soll sich künftig an der Höhe des Referenzzinssatzes orientieren. Der Verband unterstützt diese Regelung, da sie zu einer Glättung der Mietzinsbewegungen beitrage und ein zu häufiges Auf und Ab der Mieten verhindere.